Omistusasunto VS vuokra-asunto sekä asuntosijoittaminen
Rationaalisuuden sijaan tunteet näyttävät leimaavan keskusteluja, kun käsitellään asuntosijoittamisen järkevyyttä tai vertaillaan omistusasumista vuokralla asumisen kannattavuuteen. Asunnon hinta ei ole subjektiivinen tulkinta, koska sijoitusmaailmasta löytyy yksinkertaisia työkaluja, joilla pääoman tuottoa voi haarukoida suhteessa riskiin.
Helsingissä neliömetrin keskimyyntihinta on 3358e ja vuokraneliön keskihinta vuokralaiselle 13,86e. Arvioimme keskimääräisen yhtiövastikkeen olevan noin 2,2e neliömetriltä, joten 100 neliön asunnon yhtiövastike olisi 220e kuukaudessa. Emme laske mukaan remontointikuluja tai muita mahdollisia lisäkustannuksia. Oletuksena on sijoittajan näkökulmasta velaton sijoitus. Oletamme sijoitusasunnon säilyttävän hankinta-arvonsa inflaatio mukaan lukien. Hankitun neliön korkotuoton keskiarvo pääkaupungissa muodostuu näin: 100 / (3 358,00e / ((13,86 – 2,2) * 12)) = 4,16%, tai pörssistä tuttu suhdeluku P/E 24.
100 neliön sijoitusasunnon kulut ovat pääkaupungissa keskiarvolta 2 640e vuodessa ja tähän ei ole laskettu muita kuluja kuin arvioitu yhtiövastike. Henkilökohtaista vaivaa tulee luotettavan vuokralaisen löytämisestä, mahdollisista remonteista ja vaikka asuntosijoittajan katastrofista eli putkirikosta.
Helmikuussa Suomen valtion kymmenen vuoden velkakirjasta luvattiin 3,37 prosentin korkotuotto. Alkuperäinen pääoma 335 800e tuottaisi valtionvelkakirjalla bruttotuloa 12 424,60e vuodessa. Asuntoa vuokraava sijoittaja saisi bruttotuloa 13 992,00e vuodessa. Erotus kymmenen vuoden valtion velkakirjan vuoden tuoton ja asuntosijoittajan tuoton välillä on vain 1 567,40e vuodessa.
Tietysti pääkaupungissa on tuottavampia alueita ja kasvukeskuksissa voisi tuoton kuvitella nousevan 7-10% välille, mutta edellisiin numeroihin tukeutuen myös ääriesimerkkejä löytyy. Helsinki 1 –alueella neliön hinta on 4999e eli 32,83% korkeampi kuin keskihinta Helsingissä. Samalla alueella neliökohtainen vuokra on 15,33e eli vain 5,59% korkeampi kuin koko Helsingin keskiarvo. Helsinki 1 –alueella pääoman tuotto 100 neliön sijoitusasunnossa olisi 15 756,00e, kun taas kymmenen vuoden valtion velkakirjan tuotto samalla pääomalla olisi 16 846,36e vuodessa.
Missä on vika? Onko asunto liian kallis, vuokra liian halpa vai valtion obligaatio turhan tuottava? Indikaattorina toimiva valtion velkakirja tuskin tuottaa liikaa, joten rohkeampi tekisi johtopäätöksen siitä, että asuntojen hinnoissa on selvästi ilmaa. Vielä viime vuoden lokakuussa Suomen pankki osallistui keskusteluun luoden luottamusta asuntolainapäätöksen tekemiseen. Mainittuna aikana julkisen sanan määre asunnon arvolle oli halpa raha. Korot olivat alhaalla ja ovat vieläkin.
Samaan aikaan julkinen sana kertoi Suomen olevan asuntovelallisen lintukoto. Asuntoja kannatti hankkia asumista varten. Eikö olisi aiheellista pohtia onko asunnon hinta realistinen alhaisen koron juhlimisen sijaan? Nyt ministeritasolla tapahtunut kuumenemisen spekulointi ei paljoa auta, koska asuntosijoittajalle ja ensiasunnon ostajalle kaksi tai kolme vuotta on hyvin lyhyt aika korkojen noustessa.
Vastaava pääoma ja vuokra-asuminen
Keskiarvolta vuokrakulut sadan neliön asunnossa Helsingissä ovat vuodessa 16 632e, joten aluksi määritellyn 335 800e pääoman tulisi tuottaa vähintään 4,95% vuodessa nettona, että asumiskustannukset tulisivat katetuiksi. Vastaavan sijoitusasunnon vuokratuotto ei riitä lähellekään vuokra-asumisen kuluja kuolettamaan. Riskittömästi vuokralla ja vastaavan pääoman sijoittaneena pelkästään pörssi-indeksiosuuksia ostamalla pääsee bruttotuotossa lähelle kymmentä prosenttia. Tässä tapauksessa pääoman bruttotuotto olisi 33 580e.
Asuntomarkkinoiden ylikuumenemisen spekulointi on vasta alkanut. Mikäli kupla on, ja se poksahtaa, on asunnon hiljattain hankkineilla inhottava hetki laskea kuinka paljon sijoituksesta suli. Ainakin työpaikat kannattaisi turvata. Sijoitusmielessä on selvää, että ns. arvoalueilta on turha asuntoa hankkia ja muutenkin markkinoiden riskit tekevät asuntosijoittamisesta vedonlyöntiä.
Lähteet: Findikaattori, Tilastokeskus ja TradingEconomics.
